Neuf ans, c’est la durée légale d’un bail commercial; il est impensable que le loyer reste fixe tout au long de cette période.

On prévoit donc dans le contrat une clause d’échelle mobile, permettant une révision régulière du loyer en fonction d’un indice objectif. Sans clause, le loyer ne varie pas. Sans référence à un indice précis, c’est l’Indice du coût de la construction (ICC) qui s’applique.

Si l’indice fixé n’est pas en relation directe avec l’activité exercée dans les locaux, le juge censure la clause. Les barreaux de cette échelle se sont révélés parfois très espacés et donc dangereux : Entre 2005 et 2008, du fait de l’augmentation du coût des matières premières et de la complexité grandissante de l’activité de construction, l’augmentation a été de 17,87% avec une moyenne de 8,09% par an.

Le locataire est donc obligé de faire face à une forte et constante augmentation de loyer, le plus souvent déconnectée de son activité réelle et dont par conséquent le coût ne peut être reporté sur le prix de ses prestations.

Pour le bailleur aussi la chute peut être douloureuse, lorsque, comptant sur une augmentation forte et systématique de ses revenus locatifs, il oublie qu’à l’occasion du renouvellement, le juge pourra brutalement ramener la valeur du loyer à sa valeur locative le contraignant à rembourser le trop perçu (outre les intérêts) depuis le renouvellement.

Pour corriger ces excès, ces déconvenues et raccrocher l’évolution des prix du loyer à l’économie réelle, le législateur a prévu dans la loi du 4 aout 2008 que les parties pourront désormais indexer le loyer d’un bail commercial à un nouvel indice, appelé Indice des Loyers Commerciaux (ILC).

Cet indice présentait le mérite d’être plus pondéré, plus prévisible aussi. Il est calculé par l’INSEE, et résulte du panachage des indices du coût de la construction, des prix à la consommation et du chiffre d’affaire du commerce de détail. L’évolution du prix du loyer sera donc, en principe plus sereine.

Comment s’applique-t-il? Les baux signés après le 6 aout 2008 peuvent comporter une clause d’échelle mobile faisant référence explicite à ce nouvel indice. Les baux en cours à cette date devront faire l’objet d’un avenant pour substituer l’ILC à l’ICC: soit au moment du renouvellement, soit, avec certaines précautions de rédaction, à l’issue de chaque période triennale. La substitution de l’indice de référence en cours de période triennale est en revanche déconseillée en l’absence de tableau de correspondance entre les différents indices.

Toutefois, et comme si toute loi française ne pouvait se dispenser d’exceptions, la référence à l’ILC est impossible dans les cas suivants: si l’activité exercée est purement artisanale (ou industrielle manufacturière), si les locaux loués sont à usage de bureaux, ou de plate forme logistique. Pour les activités de bureaux d’ailleurs, un nouvel indice spécifique serait en cours d’élaboration, dont à ce jour seul le nom est déjà connu (Indice des Activités Tertiaires ou ILAT).

Il est malheureusement impossible aujourd’hui de savoir si le nouvel indice ILC tiendra ses promesses et répondra effectivement aux attentes des professionnels, preneurs et bailleurs. En effet, entre le 2ème et le 3ème trimestre 2008 l’ICC n’a augmenté que de 3,32% contre 4,16% pour l’ILC. Plus précisément, l’ICC est passé de 1594 au 2ème trimestre 2008 à 1503 au premier trimestre 2009, après 50 ans d’augmentation quasi constante. Quant à l’ILC, il est passé de 3,85 au 2ème trimestre 2008 à 4,16 en fin d’année avant de retomber à 2,73 au premier trimestre 2009. La crise économique a totalement bouleversé les projections des uns et des autres au moment de l’élaboration de la loi nouvelle et nous laisse perplexes quant à l’opportunité ou non d’en provoquer l’application.

Graphique INSEE de variation de l’indice ICC entre 2000 et 2009.