Les travaux de construction d’un ouvrage immobilier bénéficient de garanties spécifiques communément appelées « garanties légales » :

  • La garantie annale de parfait achèvement
  • La garantie biennale de bon fonctionnement des éléments d’équipement
  • La garantie décennale, laquelle couvre les désordres les plus importants à savoir ceux qui sont de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination et/ou à compromettre sa solidité.

Lorsqu’un procès-verbal de réception des travaux a été établi, les garanties prennent habituellement effet à la date de ce procès-verbal.

Compte tenu de la durée relativement longue de la garantie décennale, il n’est pas rare que l’immeuble soit vendu avant l’expiration de la garantie.

La garantie décennale étant attachée à la propriété de l’immeuble, elle bénéficie alors à l’acquéreur voir aux acquéreurs successifs si l’immeuble a fait l’objet de plusieurs mutations dans le délai de dix ans à compter de la réception des travaux.

Toutefois, le propriétaire d’origine conserve la possibilité d’agir contre les constructeurs, sur le fondement des garanties légales, s’il justifie d’un intérêt « direct et certain » à le faire.

Or, si la garantie décennale est due par le « constructeur de l’ouvrage », formule qui vise avant tout l’entrepreneur qui a réalisé les travaux et le maître d’œuvre qui les a conçus et dirigés, elle est due également par le propriétaire cédant.

Le Code civil édicte en effet expressément qu’est « réputé constructeur…toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ».

Le propriétaire qui vend dans le délai de dix ans à compter de la réalisation des travaux est donc tenu, vis-à-vis de l’acquéreur, de la garantie décennale.

S’agissant d’une garantie prévue par la loi, elle ne peut être paralysée par une clause de l’acte de vente (notamment celle – devenue usuelle – qui dispose que l’acquéreur achète le bien « en l’état »,  cette clause ne permettant d’écarter que la garantie des vices cachés).

Si la responsabilité du propriétaire d’origine est recherchée par l’acquéreur en sa qualité de « réputé constructeur », il dispose à l’évidence d’un intérêt direct et certain à rechercher celle des professionnels qui sont intervenus pour son compte et ce sur le fondement des garanties légales.

Encore faut-il que le propriétaire d’origine n’ait pas exécuté lui-même les travaux de construction auquel cas il devra la garantie sans possibilité de recours.

Enfin, si l’immeuble est vendu alors que la garantie décennale a déjà été actionnée, il conviendra de veiller à bien faire spécifier, dans l’acte de vente, qui du propriétaire d’origine ou de l’acquéreur bénéficiera des indemnités à venir.

La Cour de cassation vient en effet de rappeler que, sauf clause contraire, l’acquéreur a seul qualité pour percevoir les indemnités d’assurance, même si la déclaration de sinistre a été faite avant la vente.