Afin d’accélérer le règlement des litiges dans le domaine de l’urbanisme et de prévenir des contestations dilatoires ou abusives, le gouvernement a adopté cet été deux textes majeurs¹.

Les dispositions nouvellement adoptées concernent les permis de construire, de démolir et d’aménager à l’exclusion (pour l’instant) des travaux soumis à déclaration préalable. Applicables depuis le 19 août ou à compter du 1er décembre prochain, ces dispositions poursuivent quatre objectifs principaux.

L’encadrement de l’intérêt à agir des requérants

Pour limiter les recours abusifs, la notion d’intérêt à agir a été définie à l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme. Ainsi, « une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

Les débats relatifs à l’intérêt à agir, notamment sur le caractère « direct » de l’affectation des conditions de vie du requérant, vont donc s’intensifier. La jurisprudence devra trancher.

Le nouvel office du juge du contentieux de l’urbanisme

En vertu de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme, et à compter du 1er décembre 2013, « s’il est saisi d’une demande motivée en ce sens, le juge administratif chargé d’instruire un recours contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager pourra fixer une date au-delà de laquelle des moyens nouveaux ne pourront plus être invoqués »

Le juge dispose désormais du pouvoir de cristalliser les moyens invocables en cours de procédure. Cette faculté remet donc en cause la jurisprudence «Intercopie» selon laquelle un requérant peut soulever, à tout moment de la procédure, des arguments nouveaux dès lors qu’il a invoqué un moyen de légalité externe et un moyen de légalité interne dans le délai de recours.

Ensuite, l’ordonnance introduit à l’article L. 600-5-1, la possibilité nouvelle pour le juge de surseoir à statuer afin de permettre au bénéficiaire du permis litigieux d’obtenir, en cours d’instance, un permis modificatif.

Enfin, en cas de recours abusif, le nouvel article L. 600-7 du code de l’urbanisme confère au juge du contentieux de l’urbanisme le pouvoir d’indemniser le bénéficiaire du permis attaqué. Cette possibilité de formuler des demandes reconventionnelles remet elle aussi en cause la jurisprudence constante selon laquelle, en raison de la nature du recours pour excès de pouvoir,  les demandes tendant à la condamnation du requérant au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive n’étaient pas possibles.

La taxation des transactions

Afin d’endiguer les recours uniquement « financiers », le nouvel article L. 600-8 du code de l’urbanisme prévoit que « Toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l’article 635 du code général des impôts« .

A défaut, la contrepartie financière est réputée sans cause et les sommes versées sont sujettes à répétition et ce, pendant 5 ans.

La suppression de l’appel

L’article R. 811-1-1 introduit dans le code de justice administrative dispose que « Les tribunaux administratifs statuent en premier et dernier ressort sur les recours contre les permis de construire ou de démolir un bâtiment à usage principal d’habitation ou contre les permis d’aménager un lotissement lorsque le bâtiment ou le lotissement est implanté en tout ou partie sur le territoire d’une des communes mentionnées à l’article 232 du code général des impôts et son décret d’application.

Les dispositions du présent article s’appliquent aux recours introduits entre le 1er décembre 2013 et le 1er décembre 2018 ».

A défaut d’appel, les parties n’auront d’autre choix que de se pourvoir en cassation devant le Conseil d’Etat, qui n’est pourtant que le juge du droit.

 

¹ Ordonnance n°2013-638 du 18 juillet 2013 et décret n°2013-879 du 1er octobre 2013